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皇冠体育平台,皇冠体育app市公共租赁住房管理实施细则

(征求意见稿)

 

第一章 总　则

 

    第一条　为了加强对公共租赁住房的管理，保障公平分配，规范运营与使用，健全退出机制，根据《公共租赁住房管理办法》、《住房城乡建设部、财政部、国家发展改革委关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》、《住房城乡建设部关于并轨后公共租赁住房有关运行管理工作的意见》、《广东省城镇住房保障办法》等有关规定，结合本市实际，制定本实施细则。

    第二条　本市行政区域内公共租赁住房的房源建设筹集、配租、准入、退出和监督管理等活动，适用本实施细则。

    第三条　本实施细则所称公共租赁住房，是指限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。

　　公共租赁住房通过新建、改建、收购、长期租赁等多种方式筹集，可以由政府投资，也可以由政府提供政策支持、社会力量投资。

　　公共租赁住房可以是成套住房，也可以是宿舍型住房。

    第四条　市人民政府负责公共租赁住房政策制订、任务下达、监督检查等工作。县（市、区）人民政府负责辖区内公共租赁住房具体政策制订、计划编制、组织实施及监督管理等工作。市住房和城乡建设局是本市公共租赁住房的行政管理部门，负责皇冠体育平台,皇冠体育app公共租赁住房指导协调、督促等相关工作，并会同有关部门进行考核。

    市房管局是皇冠体育平台,皇冠体育app市本级公共租赁住房具体实施单位。负责皇冠体育平台,皇冠体育app市级公共租赁住房计划编制、组织实施和管理工作，县（市、区）住房保障工作部门负责辖区内公共租赁住房计划实施和管理工作。

    各级发改、国土、规划、民政、财政、监察、国税、地税、人力资源和社会保障、人行、银监等部门，按照职责分工，做好公共租赁住房相关管理工作。各街道办事处（或乡镇人民政府）、社区居委会配合做好公共租赁住房相关工作。　　

    第五条　各级住房保障实施部门应会同有关部门调查当地公共租赁住房保障对象数量和房源需求状况，在住房保障规划中明确规划期内公共租赁住房的房源筹集、土地供应和资金安排，并编制公共租赁住房年度计划，经当地政府批准后组织实施。

    第六条　公共租赁住房保障纳入市人民政府对县（市、区）住房保障年度责任制考核。市住房和城乡建设局会同有关部门检查市房管局和各县（市、区）公共租赁住房实施情况，并开展督查和考核。

 

第二章　资金和房源筹集

 

    第七条　公共租赁住房的资金来源，主要包括：

   （一）中央和省安排的专项补助资金；

   （二）市、县（市、区）财政预算安排的资金；

   （三）在土地出让净收益安排的廉租住房保障资金中统筹部分资金；

   （四）通过投融资方式和公积金贷款筹集的资金；

   （五）公共租赁住房租金收入和配套设施出租出售收入；

   （六）发行企业专项债券；

   （七）社会捐赠；

   （八）经市人民政府批准可纳入公共租赁住房筹集资金使用的其他资金。

    第八条  鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款，支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金，专项用于公共租赁住房建设和运营。探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公共租赁住房融资渠道。政府投资建设的公共租赁住房，纳入住房公积金贷款支持保障性住房建设试点范围。

    第九条　公共租赁住房建设资金实行专款专用，不得挪作他用。政府投资建设公共租赁住房的租金收入，应按照政府非税收入管理的规定缴入同级财政，实行“收支两条线”管理。公共租赁住房租金收入专项用于偿还公共租赁住房贷款，以及公共租赁住房的维护、管理和投资补助。

企业和其他机构投资建设的公共租赁住房租金收入，应优先用于归还公共租赁住房建设贷款以及公共租赁住房的维护和管理支出。

    第十条　公共租赁住房的房源筹集方式，主要包括：

    （一）政府筹集

    1、政府组织投资建设、收购和租赁的住房；

    2、按5%比例在商品住房开发以及“三旧”改造中的商品房项目中配套建设；

    3、在拆迁安置房项目和其他保障性住房项目中配套建设；

    4、机关、企事业单位的现有存量公房、直管公房改造成公共租赁住房；

    5、廉租住房和经济适用住房按照有关规定转为公共租赁住房。

   （二）产业基地配套

    结合产业园区建设，符合规划要求，按照生产区与居住区分离原则，集中配套建设以集体宿舍形式为主的公共租赁住房。

    （三）社会筹集

    1、企业、村集体以及其他社会力量在符合城乡建设规划前提下，利用受让土地投资建设公共租赁住房；

    2、社会捐赠。

    第十一条　公共租赁住房规划，应充分考虑承租对象交通、就业、就学、就医等基本需求，合理安排区位布局。

    公共租赁住房建设应积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备，推动节能、省地、节水、节材及环境保护工作，提高住宅建设的整体水平。

    第十二条　公共租赁住房建设用地纳入土地利用年度供应计划和住房保障规划年度实施计划，在申报年度用地供应指标时单独列出，予以优先保障。

    政府投资的公共租赁住房建设用地，采取划拨方式供应。其他资金投资的公共租赁住房建设用地，通过有偿使用方式供应。新建公共租赁住房只能租赁，不得出售。公共租赁住房项目中的配套设施建设应按国家和省有关规定执行，并依法办理相关手续。

    第十三条　公共租赁住房建设免缴行政事业性收费和政府性基金，开发建设和租赁经营所涉及的其他税费优惠政策按国家和省有关规定执行。

    第十四条　按照“保本微利”原则，政府可以通过资本金注入、投资补助、贷款贴息、房租补贴等形式支持社会力量参与公共租赁住房的建设和经营，也可以在明确政策、合同约定的前提下通过公开招标形式由社会企业参与建设管理。

    社会资金投资建设或配套建设公共租赁住房，国土部门和规划部门应当在每宗土地出让条件中，明确配套建设的公共租赁住房总建筑面积、单套建筑面积、套数、套型比例、建设及装修标准、建成后移交、回购或出租所涉及的租赁管理、租金标准等事项，明确相关责任和权利，并在土地出让合同中约定。

    第十五条　新建公共租赁住房包括集体宿舍和成套住宅，成套住宅单套建筑面积控制在60平方米以下（以30～60平方米为主），户型包括单间、一室户和两室户。以集体宿舍形式建设的公共租赁住房，应满足宿舍建筑设计规范的有关规定。非新建方式筹集的公共租赁住房，要坚持适用、满足基本住房需求原则。

    新建公共租赁住房应根据承租对象的居住和生活需要，同步建设相应配套设施、生活服务用房和管理用房，并实施物业管理。

    第十六条　公共租赁住房按照“经济、环保”原则进行简易装修，配置必要的生活设施。

    第十七条　公共租赁住房工程项目的验收和保修，按照国家有关规定执行。

    第十八条　公共租赁住房建设实行“谁投资、谁所有”原则，并在房地产登记簿和权属证书上载明公共租赁住房性质；属于共有的，应当注明共有份额。在公共租赁住房性质不变的前提下，投资者权益可以依法转让。

 

第三章　申请和审核

    第十九条　符合下列条件的家庭（或个人，下同）可以申请公共租赁住房：

   （一）城镇中等偏下收入住房困难家庭。需同时具备下列条件：

    1、申请人及其共同申请的家庭成员具有本地城镇常住户口，并在本地工作或居住；

    2、家庭人均年收入低于当地城镇居民人均可支配收入；

    3、在当地无房（含无自有房产、租住公房和工作单位安排的临时住房，下同）或所拥有的自有住房、承租公有住房的建筑面积低于户36平方米或人均13平方米的家庭。

    4、申请时没有享受其他住房保障政策。

5、符合条件的孤、老、病、残、革命伤残军人、烈属或者环卫工人等特殊困难家庭，可以优先申请实物配租。

    （二）新就业人员。需同时具备下列条件：

    1、自毕业的次月起计算，毕业不满5年；

    2、具有大中专院校、职校毕业证书；

    3、已与本地用人单位签订3年以上劳动（聘用）合同；

    4、申请前6个月连续在本市缴纳社会保险费；

    5、申请人及其配偶、申请人及其配偶的直系亲属在当地无住房资助能力；

    6、申请时没有享受其他住房保障政策。

   （三）外来务工人员。需同时具备下列条件：

    1、非本市户籍，但在本市稳定就业7年以上，依法签订劳动（聘用）合同的外来务工人员。

    2、申请人及其配偶、未婚子女在当地无房；

    3、申请时没有享受其他住房保障政策。

    城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工和外来务工人员申请公共租赁住房的收入线标准由市、县（市、区）人民政府确定后向社会公布。

    （四）各开发区（工业园区）、大中专院校等单位引进的人才，经市组织、人社等部门确定为高层次创业创新人才，在本市没有自有住房的，可申请公共租赁住房。

    第二十条　城镇中等偏下收入住房困难家庭的公共租赁住房申请，由申请人向户籍所在地社区居委提出。对申请材料齐全的，社区居委会应予以受理，5日内报街道办事处（镇人民政府）初审。街道办事处（镇人民政府）应自受理之日起20个工作日内，就申请家庭的户口、收入、住房状况等进行全面调查，提出初审意见，在社区内公示。公示期限不少于20 天，经公示无异议或异议不成立的，由街道办事处（镇人民政府）将申请材料、初审意见和公示情况一并报送当地公共租赁房屋管理机构。

    申请廉租住房的，街道办事处（镇人民政府）应将申请材料、初审意见和公示情况一并报送当地民政部门。民政部门应当自收到上报材料之日起15 个工作日内，对申请家庭的收入情况进行审核，并出具意见，将申报材料转交当地租赁房屋管理机构。

    租赁房屋管理机构自收到街道办事处（镇政府）或民政部门提交的相关材料之日起20个工作日内，会同有关部门，对申请家庭住房状况、收入情况进行审核，提出审核意见。

对符合申请条件的家庭，应当予以公示，公示期限不少于20天，经公示无异议或异议不成立的，批准申请家庭纳入公共租赁住房保障范围，登记为公共租赁住房轮候对象，并向社会公开；对不符合条件的，应当通知申请人所在街道办事处（镇人民政府），由街道办事处（镇人民政府）通知申请人并说明理由，申请人对审核结果有异议的，可向租赁房屋管理机构申请复核。

    新就业人员、外来务工人员和高新人才申请公共租赁住房，由所在单位统一向当地租赁房屋管理机构提出申请，个人申请不予受理。租赁房屋管理机构收到申请单位的申请材料后，应当在5个工作日内进行审查，对申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应一次性告知申请单位需要补正的全部内容。补正材料所用的时间不计入租赁房屋管理机构审核的时间。除前款规定外，自租赁房屋管理机构收到申请材料之日起即为受理。

    租赁房屋管理机构应在受理之日起15个工作日内对申请材料进行审核，作出决定。经审核不符合条件的，租赁房屋管理机构应当告知申请单位并说明理由；经审核符合条件的，进入配租环节。

第四章　轮候和配租

    第二十一条  对登记为轮候对象的申请人，应当在轮候期内安排公共租赁住房，轮候期不超过5 年。

    第二十二条  公共租赁住房房源确定后，租赁房屋管理机构应当制定配租方案并向社会公布。配租方案应当包括房源的位置、数量、户型、面积，租金标准，供应对象范围，意向登记时限等内容。

企事业单位投资的公共租赁住房的供应对象范围，优先向本单位符合条件的职工出租，剩余房源由当地政府调剂安置其他保障对象租住。

    第二十三条  配租方案公布后，轮候对象可以按照配租方案，到当地租赁房屋管理机构进行意向登记。

租赁房屋管理机构应当会同有关部门，在15个工作日内对意向登记的轮候对象进行复审。对不符合条件的，应当书面通知并说明理由。

    第二十四条  对复审通过的轮候对象，租赁房屋管理机构可以采取综合评分、随机摇号等方式，确定配租对象与配租排序。

    综合评分办法、摇号方式及评分、摇号的过程和结果应当向社会公开。

    第二十五条  配租对象与配租排序确定后应当予以公示。公示无异议或者异议不成立的，配租对象按照配租排序选择公共租赁住房，每个配租对象只能选择一套公共租赁住房。配租结果应当向社会公开。

    第二十六条 复审通过的轮候对象中转业退伍军人或享受国家定期抚恤补助的优抚对象、孤老病残人员等，可以优先安排公共租赁住房。

    第二十七条  配租对象选择公共租赁住房后，公共租赁住房所有权人或者其委托的运营单位与配租对象应当签订书面租赁合同。

    第二十八条　公共租赁住房由业主单位或政府指定的运营管理机构负责日常维护和管理。

公共租赁住房房源实行统一配租，由住房保障主管部门统筹安排，任何单位和个人不得擅自出租。

    第二十九条　公共租赁住房按照申请对象分类配租，配租方案由各县（市、区）住房保障主管部门制订并公布。

    根据配租方案，由公共租赁住房实施部门会同相关部门通过评分、抽签或摇号等公开方式，确定承租对象，并按规定办理入住手续。

    第三十条　公共租赁住房建筑面积与申请人的保障面积相对应，一人和二人户以单间或一室户型为主，三人及三人以上户以二室户型为主。

    第三十一条　公共租赁住房租金实行政府定价。综合考虑社会经济发展水平以及市场租赁价格水平等因素，并根据保障对象的承受能力，按同区域同类住房市场租金60～80%的比例分类确定。具体由价格公共租赁住房实施部门会同住房保障主管部门、财政部门确定，并报同级政府批准后向社会公布。租金价格标准每2年公布一次。

   符合配租条件的有房家庭租赁公共租赁住房，享受租金优惠的承租面积应扣除自有房屋（含承租公有住房）的面积。

    第三十二条　公共租赁住房租赁实行合同管理，租赁合同应当明确房屋坐落、面积、结构、居住人数、附属设施和设备状况，房屋用途和使用要求，保证金额度及相关规定，租金标准及支付方式，租赁期限，房屋维修责任，停止租赁的情形及退出机制，违约责任等内容。承租人应根据合同约定，按时支付租金及水、电、气、物业管理等相关费用。

公共租赁住房租赁合同期限一般不超过5年，租赁合同期满需要续租的，应在合同期满3个月前重新申请，经审核符合条件的，重新签订租赁合同。

第五章　后续管理

    第三十三条　公共租赁住房家庭的户籍、人口、收入、资产、住房、工作等情况发生变化，不再符合公共租赁住房保障条件时，应当及时向运营管理机构报告并退出。

    第三十四条　公共租赁住房实施部门会同相关部门对已经享受公共租赁住房政策的家庭所申报的家庭户籍、人口、收入、资产、住房、工作等变动情况进行年审。经年审不符合公共租赁住房保障条件和承租规定的，必须退出。

    第三十五条　公共租赁住房实施部门应会同相关部门依法加强对社会公共租赁住房投资主体和运营管理机构的管理、监督、检查，并实施考核，严格对社会投资主体的股份转让和公共租赁住房项目转让行为的审批管理和监管，以保障各方合法权益和公共租赁住房项目的有序运营服务。

第三十六条　承租公共租赁住房的新就业职工和外来务工人员的所在单位应积极协同当地住房保障主管部门和运营管理机构做好日常管理工作，承租人工作单位发生变动的，所在单位应及时告知运营管理机构。

第三十七条　建设皇冠体育平台,皇冠体育app一体化的住房保障信息网络系统，公共租赁住房房源统一纳入市住房保障信息管理网络系统，并建立相应的房源、租赁、监督管理制度，人口、户籍、计生服务的综合协作管理制度。住房保障主管部门应当健全当地公共租赁住房管理信息系统和信息发布制度，全面、及时、准确地发布公共租赁住房供求信息，保证公共租赁住房管理工作的公开、透明与高效；完善公共租赁住房档案管理制度，根据申请家庭享受住房保障变动情况，及时更新住房档案，实现动态管理；建立信用记录平台，加强租赁管理。

第三十八条  公共租赁住房承租人不得将房屋转租、转借、转让，改变房屋使用用途；禁止加层、改建、扩建；禁止损害住房结构和设施设备。

第三十九条  承租人有下列行为之一的，终止租赁合同，收回公共租赁住房：

 （一）转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房的；

    （二）改变所承租公共租赁住房用途的；

    （三）破坏或者擅自装修所承租公共租赁住房，拒不恢复原状的；

    （四）在公共租赁住房内从事违法活动的；

    （五）无正当理由连续6个月以上闲置公共租赁住房的；

    （六）承租人不再符合承租条件的；

    （七）其他违反租赁合同行为。

    承租人拒不退回公共租赁住房的，租赁房屋管理机构应当责令其限期退回；逾期不退回的，租赁房屋管理机构可以依法申请人民法院强制执行。

    第四十条  承租人累计6个月以上拖欠租金的，应当腾退所承租的公共租赁住房；拒不腾退的，公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位可以向人民法院提起诉讼。

    第四十一条  租赁期届满需要续租的，承租人应当在租赁期满3个月前向当地租赁房屋管理机构提出申请。租赁房屋管理机构会同有关部门对申请人是否符合条件进行审核。经审核符合条件的，准予续租，并签订续租合同。

    未按规定提出续租申请的承租人，租赁期满应当腾退公共租赁住房；拒不腾退的，公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位可以向人民法院提起诉讼。

    第四十二条  承租人有下列情形之一的，应当腾退公共租赁住房：

   （一）提出续租申请但经审核不符合续租条件的；

   （二）租赁期内，通过购买、受赠、继承等方式获得其他住房并不再符合公共租赁住房配租条件的；

   （三）租赁期内，承租或者承购其他保障性住房的。

    承租人有前款规定情形之一的，公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位应当为其安排合理的搬迁期，搬迁期内租金按照合同约定的租金数额缴纳。

搬迁期满不腾退公共租赁住房，承租人确无其他住房的，应当按照市场价格缴纳租金；承租人有其他住房的，公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位可以向人民法院提起诉讼。

第六章　附　则

     第四十三条  各相关部门及其工作人员在公共租赁住房投资、建设、运营、管理中不履行法定职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

    第四十四条  公共租赁住房的所有权人、运营单位、申请人、承租人、房地产经纪（中介）机构等单位和个人违反公共租赁住房有关规定的，由住房和城乡建设行政主管部门根据《公共租赁住房管理办法》、《广东省城镇住房保障办法》等有关规定予以处罚。

    第四十五条　鼓励有条件的企业在符合用地规划前提下，参照公共租赁住房政策建设外来务工人员公寓、人才公寓，解决本企业或周边企业的引进人才等新就业职工和外来务工人员居住问题。

第四十六条  县（市、区）人民政府可根据本实施细则，结合当地实际制定具体实施办法和操作细则。

    第四十七条  本实施细则自2016年 月 日起施行，有效期至2021年 月 日止。2011年1月31日施行的《皇冠体育平台,皇冠体育app市公共租赁住房实施细则》（皇冠体育平台,皇冠体育app市人民政府令第25号）同时废止。